Bancos veem juros menores como chave para ampliar financiamento imobiliário e destravam novas estratégias.

A perspectiva de juros mais baixos é vista pelos bancos como um fator crucial para expandir o financiamento no setor imobiliário nos próximos anos. Em um cenário ainda desafiador com taxas elevadas, representantes de instituições financeiras reunidos em fórum da Abrainc destacaram o desenvolvimento de estruturas alternativas para apoiar incorporadoras.

O avanço significativo no financiamento imobiliário, no entanto, está intrinsecamente ligado a uma trajetória mais previsível dos juros no médio e longo prazo. Essa previsibilidade é fundamental tanto para as incorporadoras quanto para os compradores de imóveis.

Segundo Bruno Gargioli, diretor de Real Estate da XP, o mercado de capitais possui grande potencial para reunir recursos de diversos investidores e instituições, permitindo o compartilhamento de riscos em projetos imobiliários. A mudança passa pela ampliação do uso de estruturas pós-fixadas e de instrumentos do mercado de capitais.

Novas Estruturas de Financiamento Ganham Espaço

A busca por novas fontes de financiamento para o setor imobiliário já é uma necessidade, conforme aponta Raul de Oliveira Gomes, superintendente nacional de Habitação PJ da Caixa. Ele ressalta que, embora o FGTS e a poupança continuem relevantes, especialmente para o comprador final, essas fontes tradicionais não possuem mais a capacidade de acompanhar o potencial de crescimento do mercado imobiliário sozinhas.

Gargioli explica que operações atreladas a um percentual do CDI permitem que a redução das taxas de juros seja incorporada ao custo do financiamento ao longo do projeto, beneficiando as incorporadoras em cenários de queda de juros. Para os compradores, contudo, a volatilidade das taxas representa um risco maior.

Previsibilidade de Juros é Essencial para Compradores

Bruno Bianchi, diretor de Real Estate do Itaú BBA, diferencia o financiamento da produção, voltado para incorporadoras, do crédito para aquisição por pessoas físicas. Enquanto empresas já se beneficiam de modalidades com taxas variáveis em um ambiente de juros altos, a volatilidade pode elevar rapidamente o custo do financiamento para o comprador final, aumentando o risco de inadimplência e, em casos extremos, a perda do imóvel.

Por isso, uma utilização mais ampla das estruturas de financiamento imobiliário depende de um ambiente macroeconômico que produza juros mais previsíveis. Para as incorporadoras, a existência de alternativas de financiamento permite capturar uma eventual redução das taxas, mas o planejamento de empreendimentos de longo prazo exige maior previsibilidade sobre o custo do dinheiro.

Mercado de Capitais e Alternativas para Superar Desafios

O mercado de capitais ganha espaço no financiamento imobiliário, principalmente em empreendimentos de médio e alto padrão, através de instrumentos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e debêntures. Arlen Marques, head nacional de carteira de crédito imobiliário PJ do Bradesco, destaca que os bancos também estão estruturando operações próprias para oferecer funding pós-fixado às incorporadoras, ampliando as alternativas além das fontes tradicionais.

Os juros elevados também limitam o acesso de pequenas e médias incorporadoras ao crédito, tornando inviável projetos cujas taxas equivalem a CDI mais 6% ou 7% ao ano, especialmente quando o comprador final não tem capacidade de absorver esse custo. O cenário também levou os bancos a aumentar a atenção ao risco de crédito, com um aumento da inadimplência no mercado ao longo de 2026.

Apesar dos desafios, a carteira de financiamento imobiliário da Caixa registrou um crescimento de cerca de 20% em relação a 2025, demonstrando o potencial do mercado e a importância da seleção rigorosa de projetos. Os bancos estudam estruturas para reduzir a volatilidade do custo financeiro, como bandas de juros ou combinações de indexadores, visando um cenário de financiamento imobiliário mais estável e acessível.