Usufruto de Imóvel: O Guia Completo para Entender Seus Direitos e Deveres

O usufruto de imóvel é um direito real previsto no Código Civil e uma prática bastante comum no Brasil, especialmente em situações de planejamento familiar e sucessório. Ele permite que uma pessoa utilize um imóvel e desfrute de seus rendimentos, mesmo que não seja a proprietária legal do bem.

Essa modalidade é frequentemente utilizada em doações de pais para filhos, como forma de antecipar heranças e evitar futuros conflitos familiares. Mas o que exatamente significa ter o usufruto de um imóvel e como isso impacta a compra e venda desse bem?

Para esclarecer essas e outras dúvidas, Fá bio Ribeiro dos Santos, Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil das Pessoas Jurídicas de Campos do Jordão (SP) e membro da Comissão de Pensamento Registral Imobiliário do IRIB, explica os detalhes. Conforme Fá bio Ribeiro dos Santos, o usufruto é o direito de usar e aproveitar economicamente um imóvel de outra pessoa.

O Que é e Como Funciona o Usufruto de Imóvel

O usufruto de imóvel é um direito real que confere a alguém a faculdade de usar e obter os frutos de um bem pertencente a outrem, sem ser o proprietário. Em termos simples, o usufrutuário tem a posse e o direito de usufruir economicamente do imóvel, enquanto a propriedade plena pertence ao nu-proprietário.

O Código Civil lista o usufruto entre os 14 direitos reais, conforme o artigo 1.225. Para que tenha validade sobre imóveis, o usufruto deve ser registrado na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.227. Isso garante que todas as partes interessadas tenham conhecimento da existência desse ônus sobre a propriedade.

O titular desse direito é o usufrutuário, que pode, por exemplo, morar no imóvel ou alugá-lo e receber os aluguéis. O proprietário do imóvel, nesse caso, é chamado de nu-proprietário, pois detém apenas a nua-propriedade, sem o direito de uso e gozo imediato.

Tipos de Usufruto e Aplicações Comuns

Existem diversas classificações para o usufruto, que podem variar quanto à sua duração (vitalício ou temporário), origem (legal ou por usucapião), natureza dos bens, extensão dos direitos e número de titulares. Uma das aplicações mais comuns é o usufruto de pai para filho.

Nesse cenário, os pais podem doar um imóvel a um filho, mas manter para si o usufruto. Assim, o filho se torna proprietário, mas os pais continuam com o direito de residir no imóvel ou de alugá-lo. Com o falecimento dos pais, o usufruto é extinto, e o imóvel não precisa passar por inventário, pois a propriedade plena já pertencia ao donatário.

A constituição do usufruto pode ocorrer de diferentes formas, como por meio de escritura pública em acordos entre pessoas vivas, em testamento, ou como parte de um acordo entre herdeiros. Cada situação pode demandar procedimentos específicos para formalizar o direito.

Direitos, Deveres e a Possibilidade de Venda do Imóvel

O usufrutuário tem direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos, como o recebimento de aluguéis. Em contrapartida, seus deveres incluem as despesas ordinárias de manutenção do imóvel e o pagamento de tributos. Despesas extraordinárias, por exemplo, geralmente são de responsabilidade do nu-proprietário.

É importante notar que o nu-proprietário pode vender sua propriedade mesmo que o imóvel esteja sob usufruto. O comprador, contudo, terá que respeitar o direito do usufrutuário até que este se extinga. Uma alternativa é a venda conjunta do imóvel pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário, resultando na aquisição da propriedade plena pelo comprador.

Por outro lado, o usufrutuário não pode vender o usufruto em si, pois essa transferência direta é proibida pelo Código Civil. Para que outra pessoa passe a usufruir do bem, o usufruto precisa ser extinto, e um novo ser instituído em favor do novo beneficiário.

Extinção do Usufruto e Custos Envolvidos

O usufruto de um imóvel tem um prazo determinado e não é perpétuo. Ele pode ser extinto por diversos motivos previstos em lei, como a renúncia do usufrutuário, o falecimento deste, ou o fim do prazo estipulado. Ao se extinguir, o registro do usufruto deve ser cancelado na matrícula do imóvel.

Se o usufrutuário falece, o direito não é transmitido aos seus herdeiros, extinguindo-se automaticamente. Já se o nu-proprietário falece, a propriedade é transmitida aos seus herdeiros, que deverão continuar respeitando o usufruto existente.

Os custos para registrar um usufruto variam de acordo com o estado e o valor do imóvel, baseados nas tabelas de emolumentos dos cartórios. Além das taxas de registro, pode haver a incidência de impostos, dependendo se a instituição do usufruto foi gratuita ou onerosa. Conforme Fá bio Ribeiro dos Santos, em algumas tabelas, como a de Minas Gerais, considera-se um terço do valor do imóvel para o cálculo.