São Paulo tem 117 mil apartamentos novos em estoque, com Pinheiros concentrando a maior oferta, mas o mercado imobiliário apresenta complexidades e variações regionais significativas.

A cidade de São Paulo encerrou o período com um expressivo estoque de 117 mil apartamentos novos ainda não vendidos. Este levantamento, realizado pela Brain Inteligência Estratégica e divulgado pelo Estadão, revela o volume de unidades lançadas pelas incorporadoras que aguardam compradores.

Apesar do número expressivo, representantes do setor imobiliário afirmam que o mercado continua aquecido. No entanto, especialistas apontam que dificuldades específicas podem ser observadas em determinados segmentos e regiões da capital paulista.

O tempo médio para a venda de um imóvel recém-lançado na capital paulista aumentou para 8,8 meses, um leve acréscimo em relação aos 7,8 meses registrados em 2025. A Brain considera um imóvel encalhado apenas após 48 meses à venda, mas outras análises sugerem que o desempenho pode ser avaliado de forma mais criteriosa.

Análise de Vendas e o Conceito de Estoque

O economista Rodger Campos, do Insper Cidades, sugere uma leitura diferente sobre o desempenho das vendas. Segundo ele, a curva ideal de vendas em um lançamento imobiliário prevê 30% das unidades vendidas no ato do lançamento, 60% até o sexto mês e a totalidade até a entrega das chaves. Desvios significativos dessa projeção podem indicar dificuldades.

Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, contudo, ressalta que o crescimento do estoque não configura um excesso generalizado. Ele aponta que tanto os lançamentos quanto as vendas continuam em alta, impulsionados em grande parte pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que é responsável pela maioria dos lançamentos na capital.

Pinheiros Lidera Estoque, Mas com Foco em Alto Padrão

O distrito de Pinheiros concentra o maior volume de apartamentos novos em estoque na cidade, com mais de 3,4 mil unidades disponíveis. Este dado reflete o alto ritmo de lançamentos na região, que recebeu mais de 22,5 mil unidades entre 2016 e 2025, vendendo 19,1 mil neste período.

Araújo explica que Pinheiros tem sido palco de empreendimentos de altíssimo padrão, especialmente imóveis avaliados entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões. Este segmento específico tem apresentado menor velocidade de vendas desde 2021, indicando que o mercado pode ter atingido seu limite de absorção para esse nicho.

Ainda assim, o executivo avalia que o alto padrão pode ser mais viável do que projetos voltados à classe média. Mesmo com custos adicionais como a outorga onerosa, o valor final das unidades de luxo permite a incorporação desses gastos com mais facilidade, segundo Araújo.

Variações Regionais e Segmentos de Mercado

A velocidade de venda de imóveis novos varia consideravelmente entre os bairros e os tipos de produto. A Vila Leopoldina, por exemplo, apresentou um desempenho fraco em 2023, mas se recuperou em 2024 com o lançamento de cerca de 2.800 unidades e a comercialização de 60% delas. Campos vê sinais de estoque elevado nesta região.

Na Barra Funda, um apartamento novo leva em média 4,9 meses para ser vendido, enquanto na Vila Clementino, esse prazo se estende para 21,1 meses. Essa diferença acentuada é associada por Araújo à presença do programa Minha Casa, Minha Vida na Barra Funda, que acelera as vendas.

Já a Vila Clementino, que concentra imóveis de classe média, enfrenta dificuldades, especialmente devido às altas taxas de juros, que chegam a 14% ao ano. Projetos recentes na região, focados em unidades compactas para locação, tiveram alta liquidez, com a venda quase total das unidades. Unidades maiores, contudo, exigiram negociações mais consultivas.

Desafios para a Classe Média e o Futuro do Estoque

Do total de 117 mil apartamentos novos em estoque, menos de 10 mil unidades (ou menos de 7,6%) estão à venda há mais de quatro anos. A maior parte do estoque ainda está em construção.

Araújo destaca que o principal desafio do mercado imobiliário paulistano reside nos imóveis destinados à classe média, especialmente unidades entre 60 m² e 120 m², que se tornaram mais difíceis de encaixar no orçamento do consumidor. Essa dificuldade se reflete na composição do estoque, com apenas 10,4% dos imóveis novos disponíveis possuindo três ou quatro quartos.

O especialista aponta que o segmento de imóveis com mais quartos quase desapareceu do mercado devido à dificuldade de viabilização econômica para as incorporadoras. Apesar disso, os mercados de estúdios e de alto padrão continuam apresentando bom desempenho.

Mercado de Usados e Aluguéis como Indicadores

Os imóveis novos representam cerca de 25% do total de imóveis disponíveis na cidade, segundo a Brain. O mercado de usados, por sua vez, considera encalhado um imóvel anunciado há mais de 12 meses.

A valorização dos aluguéis em São Paulo, com uma alta de 5,53% nos últimos 12 meses, segundo o Índice FipeZAP, é citada como um contraponto à tese de excesso generalizado de oferta. Em um cenário de oferta saturada, seria esperada uma tendência de queda nos preços dos aluguéis.