Crédito imobiliário em alta: entenda como o setor desafia a Selic a 14% e projeta recorde de R$ 411 bilhões em 2026

A projeção da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) de que o ano de 2026 deve atingir R$ 411 bilhões em crédito imobiliário, um avanço de 25% em relação a 2025, levanta uma questão crucial: como o setor de financiamento imobiliário continua a crescer em um cenário de taxa Selic a 14% ao ano?

Especialistas apontam que o dinamismo do mercado imobiliário está ancorado em fontes de recursos que não são diretamente impactadas pela taxa básica de juros, como o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e os recursos do FGTS. Embora os juros elevados representem um desafio, existem fatores mitigadores que sustentam o volume de negócios.

Essas fontes independentes da Selic, juntamente com uma demanda adaptada e programas habitacionais, explicam a resiliência do mercado. Conforme informação divulgada pela Abecip, a revisão da projeção de crescimento, que antes era de 16% e agora é de 25%, reflete o desempenho positivo dessas modalidades de financiamento.

O Papel Fundamental do SBPE e FGTS no Crescimento do Crédito Imobiliário

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) são os pilares que sustentam o crescimento do crédito imobiliário, mesmo diante de uma taxa Selic elevada. A Abecip estima que o SBPE movimentará R$ 185 bilhões em concessões em 2026, um aumento de 18% em relação ao ano anterior.

No primeiro semestre de 2026, as operações com recursos da poupança já somaram R$ 93,7 bilhões, um avanço de 29% na comparação anual. O crédito à produção, que financia a construção de novos empreendimentos, apresentou um crescimento expressivo de 107%, totalizando R$ 26,5 bilhões, enquanto o crédito ao comprador final cresceu 12%, alcançando R$ 67,2 bilhões.

O impulso mais significativo para a revisão da projeção, contudo, vem dos recursos do FGTS e do Fundo Social do Pré-Sal. A Abecip estima aproximadamente R$ 195 bilhões em concessões dessas fontes em 2026, o que representa um crescimento de 38% sobre o ano anterior. Esse reforço de recursos públicos e regulados é crucial para manter um volume elevado de concessões.

Juros Altos e a Relação Não Linear com o Financiamento Imobiliário

A relação entre a taxa Selic e as taxas de financiamento imobiliário não é direta. Especialistas como Alberto Ajzental, coordenador de negócios imobiliários da FGV, explicam que uma elevação na Selic não se traduz proporcionalmente no custo do crédito imobiliário. Isso ocorre porque parte importante das operações é financiada por fontes com regras próprias, como o FGTS.

Ajzental estima que uma variação de 2 a 2,5 pontos percentuais na Selic resulte em cerca de 1 ponto percentual de aumento na taxa de financiamento imobiliário. Mesmo quando a Selic esteve em patamares baixos, como 2% ao ano entre agosto de 2020 e março de 2021, as taxas de financiamento imobiliário não acompanharam essa queda, mantendo-se entre 8,5% e 9%.

Em contrapartida, com a Selic em 14%, as taxas de financiamento imobiliário não chegam a 14%, 15% ou 16%, mas ficam em torno de 11,5% a 12%. Essa diferença é explicada pela composição das fontes de recursos e pelas regras específicas de linhas subsidiadas e programas habitacionais.

Demanda Sustentada e a Adaptação do Perfil do Comprador

A demanda por imóveis é impulsionada por fatores como o emprego, a massa salarial e os programas habitacionais voltados para a população de baixa e média renda. Embora o custo do crédito continue elevado, a disponibilidade de funding é o que sustenta o volume de concessões. Dario Ferraço, sócio da RE/MAX SF, ressalta que “existe funding, existe dinheiro para financiar, mas esse dinheiro ainda é caro por causa da taxa de juros”.

O mercado imobiliário tem apresentado uma divisão de perfis de compradores. Famílias de menor renda são amparadas por linhas subsidiadas e programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, que viu suas vendas crescerem 15,5% no último trimestre. Em contrapartida, a classe média enfrenta crédito mais caro e maior dificuldade para adequar as prestações ao orçamento.

Essa pressão orçamentária leva muitos compradores a optarem por imóveis menores ou de menor valor, adaptando suas expectativas à realidade financeira. Para aqueles com necessidade imediata de moradia, a aquisição é mantida, enquanto compradores de maior renda, menos dependentes de financiamento, podem adiar a compra, considerando o rendimento atrativo de aplicações financeiras.

Desafios Futuros: Funding, Custos e Seletividade Bancária

Apesar do otimismo para 2026, o cenário para 2027 apresenta incertezas quanto à sustentabilidade do ritmo de crescimento. A captação líquida negativa da poupança em julho, com saída de R$ 6,95 bilhões, indica uma possível escassez de recursos tradicionais para o financiamento imobiliário.

Com menos recursos da poupança, os bancos podem precisar recorrer a fontes mais caras, aumentando a competição por funding. Essa dinâmica, aliada à demanda contínua do governo por recursos, pode elevar o custo de captação e, consequentemente, o custo do financiamento imobiliário.

Instituições financeiras já projetam maior restrição na oferta de crédito imobiliário a partir do terceiro trimestre de 2026, segundo pesquisa do Banco Central. Em um ambiente de funding mais caro, os bancos tendem a se tornar mais seletivos na concessão de crédito. Isso pode levar a uma sobreoferta de imóveis caso a demanda não acompanhe a oferta, especialmente se os bancos restringirem o crédito.