Aracaju lidera alta de aluguel no Brasil: o que explica a virada surpreendente da capital sergipana?

Há um ano, Aracaju figurava entre as capitais com menor crescimento no valor de aluguéis residenciais, registrando uma valorização de apenas 0,28% em 12 meses, segundo o Índice FipeZAP. O cenário era preocupante, com a cidade na penúltima posição entre as 22 capitais monitoradas.

Contudo, em um intervalo de apenas doze meses, a capital sergipana protagonizou uma reviravolta impressionante. De vice-lanterna, Aracaju saltou para a liderança nacional em valorização de aluguéis, demonstrando uma dinâmica de mercado que surpreendeu especialistas e moradores.

Essa transformação radical levanta questões sobre os fatores que impulsionaram essa alta expressiva. O que mudou em Aracaju para que os aluguéis residenciais apresentassem um avanço de 25,37% em um ano, quase 5 pontos percentuais à frente da segunda colocada, Teresina? Conforme divulgado pelo Índice FipeZAP, essa disparada reflete uma mudança estrutural na cidade.

Correção de preços e novo perfil de demanda impulsionam alta em Aracaju

A valorização expressiva dos aluguéis em Aracaju, que acumulou uma alta de 16,82% apenas no primeiro semestre de 2026, é atribuída a dois movimentos simultâneos. Segundo André Cardoso, presidente do Conselho Regional dos Corretores de Imóveis de Sergipe (Creci-SE), o mercado imobiliário local passou por um período de reajustes abaixo da inflação, resultando em um atraso na correção dos preços.

“Parte [do preço] é correção de um atraso, porque Aracaju vinha de anos de aluguel represado, com aumento abaixo da inflação enquanto o custo de vida subia”, explica Cardoso. Ele ressalta que o Índice FipeZAP considera os valores anunciados para novos contratos, o que reflete essa necessidade de ajuste.

Paralelamente, observa-se um aumento significativo na procura por imóveis na cidade. Fatores como o custo de vida ainda competitivo em relação a outras capitais nordestinas, a elevada qualidade de vida, o crescimento do turismo e a chegada de aposentados e profissionais em regime de trabalho remoto têm contribuído para aquecer o mercado.

Oferta limitada e tempo de novos empreendimentos pressionam o mercado

Do lado da oferta, o número de imóveis disponíveis não acompanhou o ritmo acelerado da demanda. Sérgio Smith Júnior, presidente da Associação dos Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Sergipe (Ademi-SE), aponta que, embora novos empreendimentos tenham retornado ao mercado a partir de 2024, o tempo de construção e entrega das unidades leva de 36 a 48 meses.

“O estoque que está sendo lançado agora vai oxigenar o mercado nos próximos anos, mas hoje o estoque pronto para morar e disponível para locação imediata está bastante pressionado”, afirma Smith Júnior. Ele também menciona que parte dos imóveis novos tem sido destinada à locação por temporada, reduzindo ainda mais a oferta de contratos residenciais de longo prazo.

Essa desproporção entre a crescente demanda e a oferta restrita de imóveis para locação imediata é um dos principais motores da alta expressiva nos preços dos aluguéis em Aracaju, como apontado pelo Índice FipeZAP.

Coroa do Meio lidera valorização impulsionada por investimentos em infraestrutura

A valorização dos aluguéis em Aracaju não se concentrou em uma única região, mas alguns bairros se destacaram. A Coroa do Meio, na zona sul da capital, registrou a maior alta de 51,8% em 12 meses. Segundo André Cardoso, essa valorização expressiva está ligada a investimentos em infraestrutura previstos para a área.

A implantação de um novo shopping, obras viárias e o projeto de uma ponte ligando o bairro à Barra dos Coqueiros estão mudando a percepção de valor da região. “Isso muda completamente a percepção de valor de uma região, pois o comprador e o locatário passam a enxergar ali um bairro com mobilidade melhor e mais integrado ao resto da cidade”, detalha o presidente do Creci-SE.

Além disso, a Coroa do Meio ainda possui áreas disponíveis para novos empreendimentos, ao contrário de bairros mais consolidados. “Então você tem demanda alta batendo numa região que ainda tem onde construir, mas cujo valor já está sendo reprecificado por causa da infraestrutura que está chegando”, conclui Cardoso, destacando o combo de obras públicas, mobilidade e espaço para expansão.

Perspectivas futuras e aprimoramento da análise de mercado

A expectativa é que a base de dados do mercado imobiliário sergipano se torne ainda mais robusta com o avanço do Observatório Imobiliário Brasileiro (OIB). A plataforma, em desenvolvimento pelo Sistema Cofeci-Creci em parceria com a UFSC e a Fepese, visa reunir informações de todo o país.

“Isso vai ajudar tanto o corretor quanto o público a entender com mais precisão o que está acontecendo no mercado local”, afirma Cardoso. A tendência é que, com dados mais detalhados e uma análise qualitativa aprimorada, seja possível compreender melhor as dinâmicas que moldam o mercado imobiliário de Aracaju e de outras cidades brasileiras.