A busca incessante por grandes terrenos em São Paulo se intensifica, transformando antigos polos industriais em alvos de condomínios de alto padrão.
O mercado imobiliário de São Paulo, o maior do país, enfrenta um desafio crescente: a escassez de grandes terrenos disponíveis para novos empreendimentos. Essa carência tem levado grandes construtoras a explorar áreas antes ocupadas por indústrias, que, embora ofereçam dimensões generosas, demandam complexos processos de recuperação e adaptação.
Um exemplo notável é um terreno de 50 mil metros quadrados na zona sul da capital paulista, que abrigou no passado uma fábrica da Squibb, importante polo de produção de penicilina. Após um rigoroso processo de descontaminação, a área dará lugar a um ambicioso empreendimento da construtora Lavvi, que já atraiu mais de mil visitantes em seu lançamento recente.
A dificuldade em encontrar áreas extensas para novos projetos afeta principalmente as maiores incorporadoras de capital aberto, como Cyrela, Eztec e Trisul. Conforme aponta Rodolfo Del Valle, sócio da Toca55, essas empresas buscam terrenos maiores para otimizar seus investimentos, pois o esforço de desenvolvimento em áreas de 2 mil metros quadrados é semelhante ao de áreas de 5 mil ou 6 mil metros quadrados, necessitando de projetos de maior escala para sustentar suas estruturas robustas.
O desafio da descontaminação e a busca por áreas estratégicas
A aquisição de terrenos que antes abrigavam atividades industriais, como a antiga fábrica da Squibb, apresenta desafios únicos. A necessidade de processos de **descontaminação rigorosos** é um fator crucial, garantindo a segurança e a viabilidade do novo empreendimento. Esse cuidado é essencial para transformar áreas com histórico industrial em locais adequados para moradia de alto padrão.
Rodger Campos, economista urbano e professor do Insper, explica que a oferta de terrenos em áreas urbanisticamente estruturadas é limitada. Por isso, a estratégia de muitas incorporadoras tem sido a aquisição de áreas mais dispersas ou antigas zonas industriais, que tendem a oferecer terrenos maiores. Essa dinâmica reflete a natureza dinâmica da cidade, onde a economia molda o uso e a ocupação do solo ao longo do tempo.
A estratégia das grandes incorporadoras e o nicho de altíssimo padrão
Para as grandes incorporadoras, como Cyrela, Eztec e Trisul, a aquisição de terrenos de grande porte é fundamental para a **escala de seus negócios**. Essas empresas possuem estruturas e equipes de vendas preparadas para gerenciar projetos de maior complexidade e volume, tornando a busca por glebas extensas uma prioridade estratégica. Projetos como o Jardim da Hípica, na zona sul, são considerados verdadeiros achados em áreas com pouca oferta.
No entanto, nem todas as incorporadoras atuam nesse segmento. Empresas de médio porte, como a Toca55, focam em terrenos menores, geralmente entre 1.000 e 1.400 metros quadrados, especialmente em bairros nobres como os Jardins. O foco aqui é em empreendimentos de **altíssimo padrão**, com apartamentos de luxo que atraem um público que valoriza a exclusividade e não busca condomínios-clube.
Novos modelos de desenvolvimento urbano e contrapartidas
Grandes empreendimentos, classificados como glebas pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) de 2016, têm exigido **contrapartidas urbanísticas** das incorporadoras. Projetos como o Parque Global, na Marginal Pinheiros, e o Sete Sóis Pirituba, da MRV, que contemplam desde o alto padrão até o programa Minha Casa Minha Vida, estão se configurando como verdadeiras “minicidades”, desenvolvidas em fases.
Essa abordagem de faseamento, segundo Campos, é comum em áreas ainda em processo de estruturação. Permite testar a demanda, formar o mercado e ajustar os preços gradualmente, acompanhando a consolidação da região. O crescimento de São Paulo, portanto, depende de um equilíbrio entre planejamento urbano e a capacidade de investimento público e privado, buscando evitar a expansão desordenada sem infraestrutura adequada.
