O modelo MLS: uma cooperação que inspira e alerta para o mercado imobiliário brasileiro

O mercado imobiliário global apresenta lições valiosas para o Brasil. A experiência do Multiple Listing Service (MLS) americano, nascido da iniciativa privada entre corretores para compartilhar estoques e comissões, serve de inspiração, mas também de alerta. A cooperação, que impulsionou negócios e organizou o mercado nos EUA, hoje enfrenta questionamentos por lá.

No entanto, a questão central para o Brasil é se devemos reinventar a roda ou aprender com um modelo centenário. A reflexão se torna ainda mais pertinente ao observar o mercado canadense, onde o MLS é amplamente adotado, mas também expõe desafios como a acomodação de corretores e a dificuldade em trocar de profissional em caso de insatisfação.

Essa dinâmica, conforme aponta a análise, expõe uma lacuna: o MLS foi desenhado para organizar estoque e comissões, não para medir a qualidade do atendimento. Essa falha, contudo, não invalida o modelo, mas aponta para a necessidade de atualizações e adaptações. A forma como a Austrália lidou com a ausência de um sistema cooperativo organizado serve como um estudo de caso crucial para o Brasil.

Austrália: o vácuo preenchido por portais e o risco de monopólio

A Austrália, ao optar por não criar um sistema cooperativo entre corretores, viu seu mercado ser dominado por portais de internet. O REA Group, por exemplo, atrai mais de 133 milhões de visitas mensais, aproximando-se de uma posição monopolista. Essa falta de organização profissional não resultou em um mercado mais livre, mas sim em um mercado capturado.

O custo dos anúncios premium na Austrália disparou, com estimativas de aumento superior a 5.000% em 15 anos. Corretores relatam dificuldades em anunciar imóveis sem comprometer sua remuneração, evidenciando como a ausência de uma estrutura cooperativa pode prejudicar os próprios profissionais.

A analogia com a TV por assinatura é pertinente: a promessa de mais opções e preços menores com o streaming, na prática, muitas vezes resultou em um custo total maior para o consumidor. A questão fundamental reside na gestão dessas empresas quando a concentração de mercado ocorre, algo que, na Austrália, falhou em ser adequadamente abordado.

A consolidação vertical nos EUA e a ameaça a mercados emergentes

O risco de concentração de mercado não é exclusivo de locais distantes. Nos próprios Estados Unidos, grandes corretoras estão passando por uma consolidação vertical, buscando dominar fatias maiores do mercado e operar como portais fechados. Empresas como a Compass já detêm uma fatia expressiva, borrando a linha entre anunciante e vendedor.

Essa onda de consolidação levanta um questionamento para o Brasil: será que empresas como a Compass e a Zillow enxergam o país como a próxima fronteira, repetindo o cenário australiano? O que resta para o empreendedor imobiliário brasileiro diante desse movimento? Ser absorvido ou se antecipar?

A provocação: construir o futuro imobiliário brasileiro antes que seja tarde

A provocação central para o mercado imobiliário brasileiro é clara: por que não buscar uma parceria direta com o MLS americano ou com a NAR (National Association of Realtors) para trazer um modelo de cooperação para o Brasil? Essa iniciativa poderia ocorrer antes que o vazio de mercado seja ocupado por outras plataformas.

O Brasil enfrenta desafios como uma base fundiária fragmentada e milhões de imóveis sem registro formal. Contudo, a falta de uma cultura de cooperação entre os mais de 580 mil corretores ativos no país é um problema que depende mais da iniciativa dos profissionais do setor do que do Estado.

Reformar para não ser dominado: a urgência da organização

A defesa não é de importar o MLS americano sem adaptações, mas sim de aprender com seus erros e acertos. O caso australiano demonstra que a ausência de cooperação organizada tende a ser preenchida por algo pior para consumidores e corretores.

A pergunta final é direta: vamos esperar que gigantes como a Compass ou a Zillow cheguem ao Brasil e definam as regras, ou vamos nos organizar agora, com ou sem parcerias internacionais, para construir nossa própria versão de cooperação imobiliária? O debate está apenas começando, e a organização do mercado imobiliário brasileiro é um passo crucial para garantir um futuro mais justo e eficiente para todos os envolvidos.