O fim do Airbnb em studios populares de SP: a decisão que obriga investidores a mudar de rota em 2026
A proibição do aluguel de curta temporada em moradias populares de São Paulo, que se consolidará em 2026, representa um divisor de águas para investidores que apostaram nos studios voltados para o Airbnb. O que antes parecia um modelo de investimento infalível, agora se depara com um cenário de insegurança jurídica e regulatória.
A crescente rigidez das regras municipais, restrições condominiais e investigações sobre fraudes em empreendimentos de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP) transformaram a dinâmica do mercado. A empresária e especialista do setor imobiliário, Sophia Martins, descreve o período como uma mudança de um modelo “automático e infinito” para um ambiente de incertezas.
Por anos, a expansão dos studios compactos em áreas centrais de São Paulo foi impulsionada pela promessa de retornos rápidos e elevados através de aluguéis por diária. Pequenos investidores viram nesses imóveis uma oportunidade de ouro, focando exclusivamente na exploração via plataformas como o Airbnb. No entanto, essa lógica começou a ruir com o aperto das normas e o aumento de conflitos internos nos condomínios. Conforme explica o advogado Fernando Augusto Zito, imóveis classificados como HIS e HMP devem servir estritamente à função de moradia, sem permissão para hospedagem temporária.
Decisões Judiciais e Regulamentações Fecham as Portas para o Airbnb em Moradias Populares
O Decreto Municipal nº 64.244/2025 é um marco nessa mudança, proibindo explicitamente locações de curta duração em unidades de HIS e HMP. O objetivo é preservar a “função social da moradia”, conforme salientou Zito em entrevista, destacando que a questão transcende o direito individual, envolvendo a responsabilidade coletiva dos condomínios. Proprietários que insistem na exploração comercial, mesmo após notificações formais, enfrentam multas e advertências, com síndicos e administradoras tendo a obrigação de agir para evitar consequências legais para todo o empreendimento.
Adicionalmente, decisões recentes da Justiça paulista têm invalidado convenções condominiais que permitiam esse tipo de atividade em prédios voltados para habitação social. Zito aponta que, em muitos casos, o uso de áreas sociais como piscinas já é vetado para locatários de curta temporada, limitando o acesso apenas a garagens e ao próprio apartamento para evitar conflitos.
Novas Rotas de Investimento: Aluguel de Média Duração e Locação Tradicional Ganham Espaço
Diante do cenário restritivo, o mercado imobiliário se reorganiza em novas frentes. Sophia Martins resume a transição, afirmando que “era praticamente uma tese única baseada em comprar studio para Airbnb”. Agora, investidores precisam migrar para modelos menos vulneráveis a mudanças regulatórias, como locações de média duração (acima de 30 dias), contratos residenciais tradicionais, estruturas multifamily e moradia corporativa.
O aluguel de média e longa duração surge como uma alternativa promissora. Este modelo atende a um público diversificado, incluindo executivos, médicos, estudantes e profissionais em transição de cidade. A especialista aponta que esses contratos, muitas vezes acima de 30 dias, reduzem o desgaste operacional e oferecem maior previsibilidade de receita, além de minimizarem conflitos condominiais.
Mercado se Reorganiza: Diversificação e Segurança Jurídica São as Novas Prioridades
A especialista Sophia Martins ressalta que a rentabilidade do aluguel por diária nem sempre era tão extraordinária quanto parecia, quando se consideram custos com vacância, limpeza, mobília, manutenção e taxas de plataformas. O mercado continua atraente, mas exige uma nova lógica: o foco agora está em receitas mais estáveis, diversificadas e juridicamente seguras, em vez da busca pela diária mais alta. Quem apostou exclusivamente no Airbnb em moradias populares terá que mudar de rota.
“O mercado não está deixando de ser atrativo”, afirma Martins, “O que está mudando é o perfil da rentabilidade”. A locação tradicional, a busca por eficiência na gestão e a redução da vacância tornam-se estratégias chave. A saída estratégica no médio prazo também pode ser uma opção, dependendo do perfil do investidor e das regras específicas do projeto. O leque de opções pode estar mais restrito, mas ainda há espaço para gerar resultados com uma boa leitura do ativo.
CPI da HIS Revela Irregularidades e Airbnb Inicia Remoção de Anúncios
A crise ganhou força política com a instalação da CPI da HIS na Câmara Municipal de São Paulo. O relatório final apontou falhas de fiscalização, possíveis fraudes na comercialização de moradias populares e o desvio de unidades subsidiadas para aluguel por temporada. A investigação mirou empreendimentos que receberam incentivos para ampliar o acesso à moradia, mas que foram transformados em ativos de exploração comercial.
O presidente da CPI, Rubinho Nunes, mencionou “indícios de irregularidades” nas vendas. A vereadora Silvia da Bancada Feminista classificou como “escândalo” o direcionamento de centenas de apartamentos populares para aluguel de curta temporada em empreendimentos na Bela Vista. A gestão municipal licenciou mais de 675 mil unidades HIS e HMP desde 2021, enquanto a Prefeitura investiga suspeitas envolvendo cerca de 85 mil imóveis. O Ministério Público de São Paulo recebeu 11.758 comunicações de cartórios sobre possíveis vendas irregulares entre março e maio de 2025.
Em resposta à pressão, o Airbnb iniciou um processo de remoção de anúncios potencialmente irregulares após receber uma lista oficial do município. A plataforma comunicou aos anfitriões que imóveis em desacordo com as regras poderão ser removidos, declarando apoio à destinação das unidades de habitação social às famílias que delas necessitam. Essa mudança de postura sinaliza um ambiente regulatório cada vez mais restritivo para o modelo de curta temporada em moradias populares.
