Mercado de luxo investe em “arquitetura posicional”: entenda o que é e se vale a pena pagar até 22% a mais por um imóvel de grife.

Nos últimos anos, o mercado imobiliário brasileiro tem visto um crescimento acentuado dos chamados imóveis de grife. Estes empreendimentos, associados a arquitetos renomados, escritórios premiados e marcas de luxo consolidadas, podem apresentar um custo até 22% superior quando comparados a propriedades convencionais.

Mas o que define um imóvel de grife? Não se trata apenas de estampar uma marca conhecida mundialmente. A essência reside na fusão entre design de alta qualidade, que abrange funcionalidade, estética e experiência, e a sinalização, que engloba prêmios, reputação e o reconhecimento do arquiteto e do projeto em si.

Essa estratégia, conhecida como arquitetura posicional, é vista pelo setor como uma poderosa ferramenta de negócio, capaz de impulsionar a demanda e sustentar valores mais elevados. Conforme informação divulgada por especialistas, edifícios com assinaturas de peso ou premiados tendem a apresentar preços de venda até 22% maiores e aluguéis com um prêmio de 5% a 7%, além de menores taxas de vacância.

O valor agregado da exclusividade e do status

O motivo por trás desse prêmio não é meramente superficial. A arquitetura, posicionada entre a arte e a funcionalidade, confere ao imóvel um valor que transcende a metragem e a localização. Ela agrega valor de uso, valor financeiro e valor simbólico.

Um imóvel de grife deixa de ser apenas um espaço físico para se tornar um símbolo de status, exclusividade e identidade. O comprador não adquire apenas um lar, mas sim uma experiência, um pertencimento a um seleto grupo que valoriza a imagem e a distinção que a propriedade transmite.

Esses atributos transformam os imóveis de grife em bens posicionais, onde a exclusividade e a diferenciação influenciam diretamente a disposição do consumidor a pagar um valor maior, estruturando o mercado da arquitetura posicional.

Os riscos ocultos na estratégia de imóveis de luxo

No entanto, a capacidade de pagamento das classes de alta renda não é a única garantia de sucesso para os imóveis de luxo. O próprio desenho arquitetônico pode, paradoxalmente, comprometer a liquidez do produto e diminuir o prêmio associado à arquitetura posicional.

Um estudo recente da Berlin School of Economics revelou que as preferências por imóveis de grife não são consensuais. Embora empreendimentos de luxo tenham recebido notas médias mais altas, a elevada variância nos resultados indica que as percepções dos consumidores podem divergir significativamente.

Quanto mais heterogêneas forem essas percepções, mais rapidamente o prêmio tende a diminuir, especialmente à medida que a oferta de imóveis de luxo se torna mais comum. No mercado de arquitetura posicional, o valor adicional está diretamente ligado ao grau de consenso entre os consumidores.

Quando o luxo se torna um risco: a volatilidade das preferências

A produção de imóveis de grife exige, portanto, um entendimento profundo da demanda potencial, dada a alta variabilidade nas preferências. Diferentemente do mercado de arquitetura modular, onde os imóveis se assemelham a um “ativo defensivo” com preferências mais homogêneas e restrições orçamentárias mais previsíveis, o mercado de luxo apresenta uma dinâmica mais complexa.

Para classes de renda com orçamentos mais apertados e preferências mais alinhadas, a estratégia comercial é menos arriscada. A compreensão dos elementos que determinam a disposição a pagar é mais clara, tornando o investimento em imóveis convencionais uma opção mais segura e com menor volatilidade.

Em suma, enquanto a arquitetura posicional pode agregar um valor considerável e gerar um prêmio significativo, os desenvolvedores e compradores precisam estar cientes dos riscos associados à heterogeneidade das preferências e à potencial saturação do mercado, que podem diluir o valor percebido e a liquidez desses empreendimentos de luxo.