Laudêmio: O que é e como funciona essa taxa na compra e venda de imóveis
Terrenos localizados em áreas específicas, como a orla marítima, são considerados bens da União. Nesses casos, a venda do imóvel pode gerar a cobrança do laudêmio. Essa taxa é uma contraprestação pelo uso privilegiado de bens que pertencem a todos os brasileiros, e não se trata de um tributo.
O Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos (MGI), por meio da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), é o órgão responsável pela arrecadação do laudêmio. A lógica é simples: quem utiliza um bem público de forma exclusiva tem uma posição privilegiada em relação aos demais cidadãos.
Para entender completamente o laudêmio, é crucial conhecer as regras que regem essa cobrança. Este artigo detalha o que é o laudêmio, quando ele é cobrado, quem deve pagá-lo, como é calculado e quais imóveis estão sujeitos a essa taxa, além de esclarecer as diferenças para o foro e a taxa de ocupação, conforme informações divulgadas pelo MGI e legislação pertinente.
O que é o Laudêmio e quando ele é cobrado?
O laudêmio é uma taxa paga pelo vendedor de um imóvel situado em área pertencente à União antes da transferência da propriedade. Somente após o pagamento do laudêmio é que o vendedor obtém a Certidão Autorizativa de Transferência (CAT), documento indispensável para lavrar e registrar a escritura do imóvel.
Essa taxa incide sobre transações de imóveis sob domínio da União, administrados pela SPU. Mesmo que apenas uma parte do imóvel seja da União, a cobrança do laudêmio pode ser aplicada. A taxa é cobrada uma única vez, no momento da transferência onerosa entre vivos, como compra e venda, permuta ou dação em pagamento.
Transações não onerosas, como heranças ou doações, não estão sujeitas à cobrança do laudêmio. A obrigatoriedade se restringe a situações onde há pagamento envolvido na transferência de titularidade do imóvel.
Quem é o responsável pelo pagamento do Laudêmio?
A responsabilidade pelo pagamento do laudêmio recai sobre o vendedor do imóvel. O Decreto-Lei nº 2.398/1987, em seu artigo 3º, estabelece que a transferência onerosa do domínio útil ou da inscrição de ocupação de terreno da União dependerá do prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor.
O valor cobrado é de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas quaisquer benfeitorias. A Instrução Normativa nº 4/2018 da SPU reforça que o laudêmio é uma “prestação pecuniária devida à União pelo vendedor”.
O Ministério da Gestão e da Inovação em Serviços Públicos (MGI) alerta os compradores a exigirem do vendedor a apresentação da Certidão de Autorização de Transferência (CAT) em nome do próprio vendedor. Caso contrário, o cadastro do imóvel pode estar irregular.
Como é calculado o Laudêmio?
O cálculo do laudêmio baseia-se no valor de avaliação do imóvel registrado na SPU, que desconsidera construções e melhorias. O valor corresponde a 5% do preço do terreno. Por exemplo, se o terreno for avaliado em R$ 300 mil, sem as benfeitorias, o laudêmio será de R$ 15 mil.
A Lei nº 13.465/2017 especifica que o valor do domínio pleno do terreno da União, para fins de cálculo de receitas como o laudêmio, será determinado pelo valor venal do terreno fornecido pelos Municípios para áreas urbanas, ou pelo valor da terra nua fornecido pelo Incra para áreas rurais.
Para consultar o valor exato, é possível acessar o Portal de Serviços da SPU, informar o número do Registro Imobiliário Patrimonial (RIP) e o valor da transação. Após o preenchimento, é gerada a Ficha de Cálculo de Laudêmio (FCL) e a guia DARF para pagamento. A CAT só é emitida após a quitação.
Quais imóveis estão sujeitos ao Laudêmio?
Os imóveis sujeitos ao laudêmio são aqueles que pertencem à União, um grupo minoritário de propriedades com critérios bem específicos. Segundo a Confederação Nacional de Municípios, o Brasil possui cerca de 700 mil imóveis elegíveis em 548 municípios.
Os mais comuns são os imóveis localizados na costa marítima e próximos a rios navegáveis. A União permite que particulares usem e até transmitam essas terras, mediante o pagamento de taxas anuais e, em caso de venda, o laudêmio.
Entre os principais bens imóveis da União estão terrenos de marinha, terrenos marginais de rios navegáveis, ilhas, áreas militares, imóveis públicos federais, terrenos de antigos aldeamentos indígenas e colônias militares, imóveis da extinta Coroa e bens incorporados à União por decisão judicial. A lista completa está no Decreto-Lei nº 9.760/1946.
Isenções e diferenças para foro e taxa de ocupação
A legislação prevê isenções de laudêmio para pessoas físicas de baixa renda inscritas no CadÚnico e com renda familiar de até cinco salários mínimos, além de entidades sem fins lucrativos em áreas como assistência social e saúde. Estados, Municípios, autarquias e fundações públicas também podem ser isentos em determinados casos, como programas habitacionais de interesse social.
É importante notar que o laudêmio se diferencia do foro e da taxa de ocupação. Enquanto o laudêmio é cobrado na venda de imóveis da União (5% do valor do terreno), o foro é uma taxa anual (0,6%) para imóveis em regime de aforamento, e a taxa de ocupação é anual (2%) para imóveis em regime de ocupação. Todas são contraprestações pelo uso de bens públicos, mas incidem em momentos e condições distintas.
