Reforma Tributária e Holdings de Imóveis: Um Guia Essencial para Proprietários

A reforma tributária trouxe mudanças significativas na forma como os impostos sobre bens e serviços serão cobrados, gerando um aumento na procura por estruturas de planejamento patrimonial, como as holdings familiares. No entanto, a decisão de criar ou não uma holding para gerenciar imóveis não é uma regra geral e depende de diversos fatores individuais.

A regulamentação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) não tornou as holdings obrigatórias, mas sim um ponto de atenção para proprietários de imóveis. A complexidade da nova tributação exige uma análise cuidadosa das estruturas societárias existentes e futuras.

A principal mudança não reside na existência da holding em si, mas na necessidade de rever estruturas societárias que antes focavam apenas no Imposto de Renda ou na sucessão patrimonial. Agora, o imposto sobre consumo ganha um papel central, exigindo novas estratégias de planejamento. Conforme apontam tributaristas, a regulamentação do IBS e da CBS fez crescer a procura por essa forma de planejamento patrimonial, especialmente entre pessoas que concentram imóveis para locação.

O Prazo Final para Decisões Estratégicas

Para aqueles que consideram a criação de uma holding familiar, é crucial agir com agilidade. O período de transição para aproveitar as regras atuais se encerra em 31 de dezembro de 2026. A partir do dia seguinte, a nova tributação entrará em vigor, alterando o cenário fiscal para proprietários de imóveis.

As alíquotas do IBS subirão gradualmente entre 2027 e 2033. Esses cálculos precisam ser feitos com atenção, pois, em alguns casos, os valores líquidos recebidos dos aluguéis pela pessoa jurídica só serão totalmente impactados pela reforma em 2034. Isso demonstra a importância de planejar a longo prazo.

Créditos Tributários e a Nova Geração de Impostos

Uma das novidades do novo sistema é a possibilidade de geração de créditos tributários. Esses créditos podem ser utilizados para abatimento no pagamento de impostos sobre consumo. Por isso, proprietários que repassam despesas como água, luz e condomínio ao inquilino devem rever essa prática.

Essa prática, se mantida, não gerará créditos tributários para o proprietário. A apropriação de créditos tributários permitidos às pessoas jurídicas se torna um diferencial importante para quem possui uma carteira robusta de imóveis e busca otimizar a carga tributária.

Holding: Uma Decisão Particularizada pelo Patrimônio

A decisão de criar ou não uma holding é essencialmente particular e depende diretamente do tamanho do patrimônio. O quanto a pessoa já paga ou pagará de imposto de renda deve ser incluído no cômputo geral. Embora a criação de uma empresa continue oferecendo vantagens no planejamento sucessório e na organização patrimonial, a economia tributária pura tende a ser menor.

A Lei Complementar nº 214/2025 incluiu as operações imobiliárias no novo sistema de IBS e CBS, com regras específicas para locação e venda. O Ministério da Fazenda informou que a locação de imóveis terá uma redução de 70% na alíquota padrão do novo IVA dual, com outros mecanismos de redução para operações imobiliárias.

A Quem Realmente Vale a Pena Criar uma Holding?

Para proprietários com poucos imóveis e renda moderada de aluguel, a pessoa física tende a ser mais eficiente. Isso, desde que não se enquadrem em atividades consideradas empresariais para fins de IBS e CBS. A simplicidade e as isenções podem ser mais vantajosas nesses casos.

Por outro lado, para investidores com uma carteira mais robusta, maior volume de receitas ou que realizam aquisição e venda frequente de ativos, a holding patrimonial pode permanecer vantajosa. Os benefícios incluem planejamento sucessório, governança familiar e a já mencionada apropriação de créditos tributários.

Estudos de escritórios especializados indicam que muitas holdings imobiliárias tributadas pelo lucro presumido poderão enfrentar um aumento na carga fiscal, com a substituição de PIS e Cofins pelo IBS e CBS. A escolha entre pessoa física e jurídica deve considerar, além da tributação de aluguéis, questões como sucessão familiar, proteção patrimonial e custos operacionais.

É importante desmistificar a ideia de que a reforma tributária torna a holding obrigatória. A legislação estabelece critérios para a incidência do IBS e da CBS em operações de locação, mas a constituição de uma pessoa jurídica não é a única alternativa disponível. A análise individualizada é a chave para a melhor decisão.