O que é a Certidão de Ônus Reais do Imóvel e Por Que Ela é Crucial para Sua Segurança?

Ao se deparar com a compra de um imóvel, a segurança jurídica é um fator primordial. Nesse contexto, a certidão de ônus reais do imóvel surge como um documento de extrema importância, funcionando como um raio-x da situação legal da propriedade. Ela informa se existem pendências que possam afetar a transação, garantindo transparência e evitando dores de cabeça futuras.

A expressão “ônus reais” se refere a obrigações que recaem sobre um bem, seja ele móvel ou imóvel. Ao solicitar a certidão de ônus reais, você obtém um atestado oficial sobre a existência ou não dessas obrigações vinculadas ao imóvel que você pretende adquirir, como hipotecas, penhoras ou contratos de aluguel em vigor.

Para esclarecer todos os detalhes sobre este documento essencial, conversamos com Flávia Bernardes de Oliveira, vice-diretora de Comunicação do Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e oficial do Registro de Imóveis de Cruz Alta (RS). Ela explica o que é, para que serve, como emitir, quem pode solicitar, o custo e se é possível comprar um imóvel com ônus registrados. As informações foram divulgadas pelo portal Portas.

Desvendando a Certidão de Ônus Reais: O Que Ela Revela?

A certidão de ônus reais do imóvel é, em essência, um documento que atesta se há hipotecas, penhoras ou alienação fiduciária sobre o bem. Flávia Bernardes de Oliveira a define como um indicativo de “todos os atos que constituem algum tipo de restrição, constrição, gravame e processos contra o proprietário que tenham algum potencial de impacto no imóvel”, conforme consta na matrícula do imóvel.

Embora seu nome completo seja “Certidão de Ônus Reais e Ações Reais e Pessoais Reipersecutórias”, o documento é popularmente conhecido apenas pela primeira parte, devido à sua complexidade. A utilidade principal da certidão de ônus reais é trazer mais segurança e transparência à situação jurídica de um imóvel, minimizando riscos em negociações como compra e venda ou financiamentos imobiliários.

Recentemente, a Lei nº 14.382/2022 alterou a obrigatoriedade deste documento para a lavratura de escrituras. Anteriormente, era um requisito obrigatório. Agora, a certidão de inteiro teor da matrícula já é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições. No entanto, a certidão de ônus reais continua sendo uma ferramenta valiosa para auxiliar na compreensão da matrícula e nas diligências prévias a uma transação.

Como Emitir a Certidão de Ônus Reais e Quem Pode Solicitar?

A emissão da certidão de ônus reais do imóvel pode ser feita de forma presencial, diretamente no balcão do Cartório de Registro de Imóveis, ou online, através do site RIdigital.org.br. Segundo Flávia Bernardes de Oliveira, as certidões emitidas hoje são eletrônicas, tornando a solicitação pelo RIdigital uma opção mais conveniente.

O prazo máximo para a emissão é de cinco dias úteis, mas o tempo médio de entrega costuma ser menor. Qualquer pessoa pode solicitar a certidão de ônus reais, mas é importante observar que, devido à Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD), é necessário indicar a finalidade do pedido.

O custo da certidão de ônus reais varia conforme o estado, pois a regulamentação dos emolumentos é estadual. Por exemplo, em São Paulo, no ano de 2026, o valor é de R$ 75,60. É fundamental entender que a matrícula do imóvel contém todas as informações sobre ele, enquanto a certidão de ônus reais foca especificamente nas restrições e pendências.

É Possível Comprar um Imóvel com Ônus Registrados?

A possibilidade de comprar um imóvel com ônus registrados depende da natureza e do impacto desses ônus na negociação. Uma penhora da Fazenda Nacional, por exemplo, impede a venda do imóvel. Já uma penhora comum, embora apresente riscos que devem ser cuidadosamente avaliados, não impede a transação.

Um usufruto, por sua vez, não impede a venda da nua-propriedade, mas o novo proprietário não poderá usar o imóvel enquanto durar o usufruto. Um contrato de locação, por outro lado, pode obrigar o novo dono a respeitar o prazo de vigência do contrato. Por isso, Flávia Bernardes de Oliveira reforça que a interpretação de cada indicação na certidão deve ser feita com cautela e, preferencialmente, por um profissional do direito especializado.