STJ revoluciona inventários: Venda de imóveis em partilha desigual agora é mais simples com acordo entre herdeiros

Uma nova decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) promete dar um novo fôlego ao mercado imobiliário, simplificando a venda de imóveis que fazem parte de inventários. Antigamente, acordos que previam uma divisão desigual da herança encontravam barreiras significativas na Justiça, muitas vezes travando a negociação por anos.

Agora, o entendimento do STJ permite que, desde que haja consenso entre todos os herdeiros maiores e capazes, a partilha judicial possa ser homologada mesmo que os quinhões (as partes dos bens) não tenham valores idênticos. Essa mudança de paradigma tende a acelerar significativamente as negociações imobiliárias que ficavam paralisadas à espera da conclusão do inventário.

A advogada Vanessa de Jesus Pereira, especialista em direito da família e sucessões, explica que a principal alteração é a mudança no papel do juiz. Ele deixa de analisar a equivalência matemática da divisão e passa a focar na verificação da validade da manifestação de vontade das partes, garantindo que o acordo tenha sido firmado livremente e atenda às exigências legais, conforme divulgado pelo STJ.

O Fim do “Condomínio Forçado” e o Destravamento de Imóveis

Enquanto o inventário não é concluído, é comum que os herdeiros se tornem coproprietários de um imóvel, configurando o chamado “condomínio forçado”. Essa situação, embora comum, gera grandes dificuldades práticas, pois qualquer decisão importante sobre o bem, como a venda ou uma reforma, exige a assinatura de todos os envolvidos.

“O maior obstáculo para a venda de imóveis herdados sempre foi o condomínio forçado”, afirma o advogado Kevin de Sousa, especialista em direito imobiliário. “Todos os herdeiros passam a ser donos de uma fração do imóvel, mas nenhuma decisão importante pode ser tomada sem a participação de todos”, complementa.

A decisão do STJ abre caminho para que, em vez de um imóvel se tornar propriedade compartilhada, os herdeiros possam acordar que apenas um deles fique com o bem, enquanto os demais recebam outros bens da herança ou compensações financeiras. Isso facilita a venda e a liberação do imóvel para o mercado.

Razões para a Partilha Desigual e Benefícios Práticos

Existem diversas razões pelas quais uma família pode optar por uma divisão desigual da herança. Um dos herdeiros pode ter recebido ajuda financeira em vida, outro pode desejar continuar residindo no imóvel, enquanto um terceiro pode preferir receber o valor em dinheiro ou outro bem do patrimônio. A nova decisão do STJ reconhece essas particularidades.

“O precedente esclarece que a equivalência matemática absoluta nunca foi condição necessária para a homologação da partilha amigável”, diz Rodrigo Barcellos, especialista em direito de família e sucessões. Isso evita a necessidade de avaliações complementares e alterações apenas para reproduzir percentuais exatos previstos em lei.

Com a partilha homologada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o herdeiro que receber o bem integralmente poderá negociá-lo sem depender da anuência dos demais. Essa agilidade tende a tornar as transações imobiliárias mais simples e rápidas, reduzindo um dos principais entraves que atrasam muitas vendas.

Impacto no Mercado e Atenção Tributária

A decisão do STJ, ao reduzir o tempo em que imóveis ficam paralisados em inventários demorados, tem efeitos diretos sobre o mercado imobiliário. Imóveis com inventário pendente costumam ser mais burocráticos e demorados para serem vendidos, e a nova interpretação judicial visa diminuir esse atrito.

No entanto, especialistas alertam que a nova decisão não elimina a necessidade de analisar os efeitos tributários da operação. Quando um herdeiro recebe uma parcela maior do patrimônio sem compensação financeira equivalente, o Fisco pode interpretar como doação, sujeita à cobrança do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação).

“O principal risco é que o Fisco entenda que houve uma doação disfarçada e cobre o imposto, acrescido de juros e multa”, afirma o advogado tributarista Luís Garcia. Por isso, recomenda-se avaliar a estrutura tributária da partilha antes da conclusão do inventário, além de organizar a sucessão ainda em vida para antecipar impactos e evitar entraves.